Il existe plusieurs façons de financer l’achat d’un hôtel. La plus courante consiste à emprunter de l’argent à une banque ou à un autre établissement de crédit. Vous pouvez également utiliser vos propres fonds ou recevoir de l’argent d’investisseurs.
Lorsque vous empruntez de l’argent à une banque, l’institution voudra savoir comment vous comptez utiliser les fonds. Elle voudra également s’assurer que vous avez les moyens de payer les mensualités du prêt. Votre cote de crédit et votre ratio dette/revenu seront deux facteurs importants dans le processus de décision de la banque.
Le montant que vous pouvez emprunter à une banque dépend de la valeur de votre propriété. Les prêteurs voudront s’assurer que leur prêt sera remboursé dans son intégralité. Pour calculer le montant maximal qu’ils sont prêts à prêter, les prêteurs examineront votre analyse des flux de trésorerie et votre bilan.
La trésorerie est un moyen pour vous de montrer au prêteur combien d’argent l’hôtel gagne ou perd chaque mois. Vous pouvez créer une analyse de trésorerie en utilisant une feuille de calcul Excel ou un logiciel de comptabilité comme QuickBooks . Bien que de nombreux propriétaires de petites entreprises suivent leurs propres finances de cette manière, il est recommandé d’engager un comptable si vous n’êtes pas familier avec ce processus.
Si vous souhaitez investir dans un hôtel, vous devez peut-être penser à différencier une société immobilière d’une société d’exploitation. Une société civile immobilière est propriétaire d’un bien et le loue à un tiers. Ce tiers n’est autre que la société d’exploitation, qui paie un loyer à la SCI, et qui encaisse les revenus liés directement et indirectement à la gestion de l’hôtel.
En tant que société d’exploitation, votre rôle sera différent de celui de l’investisseur immobilier : vous gérez l’hôtel pour le compte de l’investisseur immobilier. Votre principale fonction sera de déterminer et de mettre en œuvre de nouvelles stratégies et procédures pour satisfaire les clients et augmenter le taux d’occupation. En plus de superviser tous les employés, y compris les responsables de l’entretien ménager, le personnel comptable, les employés de la réception et le personnel d’entretien, vous pouvez également avoir certaines responsabilités concernant les exigences de conformité comptable.
Vous avez donc le choix : vous pouvez faire appel à un investisseur pour la partie immobilière et contracter un emprunt bancaire pour la société d’exploitation. Dans ce cas, la banque sera rassurée de la présence d’un investisseur à vos côtés.
Inversement, vous pouvez porter vous-mêmes à la fois la société immobilière et la société d’exploitation. Dans ce cas, nous vous recommandons de solliciter un emprunt bancaire pour la SCI et gérer sur fonds propres la société d’exploitation. Les banques seront rassurées car en cas de faillit, elles pourront saisir l’immeuble qu’elles valoriseront.
Si vous avez économisé suffisamment d’argent, vous pouvez peut-être acheter un hôtel directement. Cette option peut être risquée, car le marché hôtelier peut être volatile. Cependant, si vous êtes en mesure de trouver le bon bien et que le marché est favorable, cela peut être un moyen très avantageux d’acheter un hôtel.
Lorsque vous financez un achat sur vos propres fonds, vous devez fournir un apport qui couvrira l’intégralité du projet. Ce mode de financement est le plus simple sur le papier, mais c’est aussi le plus rare. En effet, avec la hausse des prix de l’immobilier en France et dans le reste de l’Europe, il est de plus en plus difficile pour un porteur de projet d’acheter à lui seul un bien immobilier capable d’être un hôtel.
Si vous n’avez pas accès à une grande quantité de capital, votre meilleure option peut être de trouver un investisseur financier. Pour obtenir l’investissement d’une tierce partie, vous devez la convaincre qu’elle recevra son argent au fil du temps avec des intérêts. Vous pouvez donc faire appel à un investisseur privé, une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), ou encore un fonds d’investissement pour acheter un immeuble. Ainsi, vous ne gérez pas du tout la partie immobilière.
Ensuite, il ne vous reste qu’à créer une société d’exploitation, qui vous permettra d’assurer les prestations courantes de l’hôtel. Cette technique est particulièrement pratique, car il vous permet d’éviter certaines procédures administratives et juridiques liées à la gestion d’un hôtel.
Si vous recherchez une somme d’argent importante (plus de 5 millions d’euros), vous pouvez essayer d’émettre des obligations. Il s’agit d’un moyen de lever des fonds en empruntant auprès du public. L’émission d’obligations est une pratique courante pour les entreprises, mais vous pouvez aussi le faire en tant que particulier. En émettant des obligations, vous demandez à des investisseurs privés de vous prêter de l’argent en échange de paiements périodiques (intérêts et remboursement des fonds) sur une certaine période. La clé du succès de l’émission d’obligations est de trouver des investisseurs qui croient en votre projet et qui pensent qu’ils pourront obtenir un bon retour sur investissement.
Il existe différents types d’obligations. Parmi les multiples catégories, on retrouve notamment les obligations convertibles, couramment surnommées « OC ». Nous vous recommandons particulièrement ce mécanisme juridique car il permet aux investisseurs de transformer leurs obligations en actions avec un effet de levier.
Le crowdfunding participatif est un moyen d’investir dans des entreprises, des projets ou des idées en collectant des fonds auprès d’un grand nombre de personnes. Les personnes qui contribuent à ce type de financement ont une forme de récompense associée à leur investissement
Aujourd’hui, il existe plusieurs sites web internationaux qui proposent ce service : le but est de trouver des investisseurs qui financeront votre projet et y croiront suffisamment pour investir de l’argent. Cette méthode vous permet de financer votre projet même si vous ne disposez pas d’un capital suffisant. Elle offre également un plan de marketing intéressant, puisque tous les supporters bénéficient d’incitations liées à leur niveau d’investissement (plus le niveau de participation est élevé, plus les récompenses potentielles sont importantes). Pour un hôtel, c’est toutefois un mode de financement assez rare.
Mais, si vous ouvrez un hôtel avec un concept assez original, ce peut être un moyen innovant de financer votre hôtel.
La location financière est une location longue durée d’un matériel ou bien, sans possibilité d’acquérir le bien à la fin de la période d’utilisation.
La location financière se met en place par un contrat entre le client, une société de financement, et le fournisseur. Le fournisseur loue le bien au client via la société de financement. Le client paie alors un loyer à la société de financement.
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